[한강타임즈 장경철 기자] 정부가 서울 상일동과 경기 하남시를 연결하는 지하철 5호선과 9호선 연장구간(하남선) 착공을 확정하면서 하남 부동산이 들썩이고 있다.
5호선은 2018년도 9호선은 2016년도 개통예정으로 서울 지하철 5호선 종점인 상일동에서 하남 미사, 덕풍동, 창우동까지 총 7.7㎞에 5개 역사가 건설된다. 예정된 구간이 모두 개통되면 경기 하남시 창우동에서 서울 종로3가까지 40분대에 이동할 수 있게 된다.
하남시는 또 지난해 2월 발주한 감일~초이 광역도로 개설공사는 1천500억 원을 투입해 감북보금자리지구 부터 서울 강동구 상일사거리까지 2.47㎞를 폭 30m, 왕복 6차선 도로를 건설하며 내년 6월 개통할 예정이다.
이 도로에는 140m 터널형 생태통로와 4개소의 교차로가 설치돼 상일동 삼성엔지리어링앞에서 마천동, 마천동에서 위례신도시까지 직통으로 연결해 서울시 강동구 보훈병원길과 양재대로의 교통을 분담하게 된다.
상일교차로의 교통 혼잡을 개선하기 위해 초이농협 앞 도로(상일교차로 L턴구간)를 사업비 80억 원을 들여 올해 12월까지 왕복 3차로로 확장할 예정이다
이 밖에도 하남시 일대에는 대형 호재가 끊이질 않는다. 신세계 복합쇼핑몰 유니온스퀘어는 지난해 10월 착공에 들어갔다. 부지 11만7990㎡, 연면적 44만426㎡ 규모로 공사비 1조원이 투입되는 이 프로젝트는 2016년 완공이 목표다.
복합쇼핑몰 ‘유니온스퀘어’ 개발 등 대형 개발 호재가 이어지면서 하남 토지, 아파트, 상가에 투자자 수요가 몰리는 중이다.
유니온스퀘어는 국내에 들어서는 첫 교외형 복합쇼핑몰로 쇼핑·외식·영화·문화공연·엔터테인먼트·레저 등을 한곳에서 즐길 수 있는 점이 매력이다. 이미 선진국에서는 일반화된 형태로, 이 쇼핑몰이 완공되면 새 일자리 7000여개가 생기고 연간 예상 방문객은 1000만명에 달할 것으로 기대된다.
하남시는 특히 산과 녹지가 많고, 개발이 제한된 곳은 농가와 전, 답이 주류를 이룬다. 한강 조망에 자연환경을 직접 누릴 수 있어 현시대에 걸맞는 친환경적인 개발이 용이한 지역이며 부동산시장에서는 전부터 황금알을 낳는 지역으로 알려져 있다
특히 감일, 감북택지개발지구는 미리 개발됐다면 올림픽대교 끝단에 위치해 강남 도로 접근성이 좋은 만큼 강동구와 더불어 ‘준 강동권’ 위상을 누렸을지도 모른다
지금 세간의 주목을 받고 있는 이유이기도 하다. 하남의 생활권보다 서울강동구 생활권을 사용하고 있는 감일, 감북동 주민들은 현부동산 가치를 서울 강동구, 송파 이상으로 보고있다.
현재 대지가격은 1500~2000만원선을 넘은지 오래고 임야는 150~250만원선이다. 그러다보니 특히 감북택지개발지구 인근 토지는 주변 택지개발지구(감일, 위례 등) 보상받은 주민들의 대토하려하는 움직임과 투자자들의 몰려 매물의 품귀현상을 보이고 있다.
기존 도심은 하남 덕풍동 일대로 1980년대부터 주거지가 들어서기 시작했다. 당시 근처에 논밭을 갖고 있던 지주들은 토지 보상금을 받아 하루아침에 거부가 됐고 대토(代土) 수요도 늘면서 개발제한구역 내 땅값도 치솟았다. 이후 미사강변지구 남쪽 풍산지구가 개발되면서 종전 신장택지지구의 수요가 상당수 이동했다.
하남 부동산이 본격적으로 살아날 조짐을 보인 시기는 미사동 일대가 보금자리지구로 지정 되면서 부터다.
정부는 그린벨트로 묶여 개발이 제한됐던 미사동 일대를 보금자리주택 시범지구로 지정하고 주변 시세보다 낮은 3.3㎡당 800만원대 분양가에 공급한다는 계획을 내놓았다. 당시 인근 풍산지구 아파트 가격은 3.3㎡당 1300만원대로 차이가 컸다. 이를 필두로 서울 송파구 일대와 경계를 맞대고 있는 감일·감북보금자리지구 개발계획도 발표됐다.
미사강변지구에 민간 아파트가 공급되면서 하남 집값 상승 기대감은 더욱 높아졌다. 공공주택(보금자리지구)이 3.3㎡ 당 900만원 내외에 분양된 데 반해 민간 기업이 분양한 아파트는 3.3㎡당 1300만원 선에서 공급됐기 때문이다.
비슷한 입지의 900만원짜리 아파트가 갑자기 1300만원에 공급되니 미분양이 속출할 것이란 우려가 많았다. 실제 초기 분양된 민간분양 아파트는 대거 미분양이 됐다.
하지만 보금자리주택 시범지구가 미사강변지구로 이름을 바꾸면서 서서히 분위기가 달라졌다.
처음에는 보금자리주택 가격을 중심으로 민간분양 아파트 가격이 하향 평준화되는 성향이 나타나더니 올해 들어서는 오히려 민간분양 아파트 가격을 따라 보금자리주택 가격이 올라가는 추세를 보였다.
원래 보금자리주택을 분양받으면 4년간 전매가 제한되고 2년 이상 의무적으로 거주해야 했지만 이를 피해 나가는 편법 거래가 성행하면서 음성적인 프리미엄(웃돈)이 수천만원, 로열층의 경우 억대에 형성됐다.
정부가 9·1 부동산 대책을 내놓은 후 하남 아파트 시장은 더욱 들썩였다. 정부가 공공분양 아파트 전매제한을 현재 4년에서 3년으로 줄이기로 한 만큼 편법 없이 거래를 할 수 있을 것이라는 기대 때문이다.
감일·감북택지지구의 입지는 서울송파, 강동구 생활권으로 입지 면에서 미사지구보다 한 수 위라는 평이다. 특히 감북지구는 하남권보단 강동구 생활권으로 보아도 무관할것이다.
5호선 연장선과 9호선역사을 끼고 있어 사실상 서울생활권이며 주위로는 종합병원이 있어 삷의 질이 한층 높은 지역임이 틀림없다. 감북지구는 어느 개발지보다 입지조건이 뛰어난곳으로 강남권, 송파, 강동의 수혜지역으로 이미 많이 알려져 있어 투자자들의 주목을 받고 있다.
강남 세곡2지구. 가든파이브. 법조타운. 위례신도시, 거여. 마천. 감일. 감북지구 등과 더불어 강남권 대체 수요를 흡수하기 위해 개발됐다는 분석도 나온다.
이렇게 개발이 진행되면 위례신도시는 행정구역이 3개가 된다. 따라서 행정구역이 어떻게 진행될지 그결과에 따라 주변시세의 큰 영향을 미칠것으로 보인다.
부동산 3법 통과 등 부동산 경기가 본격적인 회복세에 접어들고 감일·감북택지지구 개발 속도가 빨라지면 투자 가치는 충분할 전망이다. 아파트뿐 아니라 토지, 상가 시장도 눈여겨볼 만하다. 하남 감일·감북택지지구 주변의 토지는 매매가 나오기가 무섭게 팔려나가고 있다.
국토교통부에 따르면 하남시 땅값 상승률은 지난 2003년 8.8%를 기록한 후 글로벌 금융위기가 불어닥친 2008년을 제외하고 꾸준히 올랐다. 올 들어서도 하남시 땅값은 매월 0.2~0.4%선에서 안정적인 상승 곡선을 보이고 있다.
따라서 하남 부동산을 투자 관점에서 본다면 토지 시장이 가장 유망하다. 1980년대 이후 개발 제한된 지역이 주거지로 개발되고 대형 복합쇼핑몰이 들어서면서 대토 수요가 활발할 것으로 예상되기 때문이다.
하남지역 부동산 투자가치는 어떨까. 소위 "쓸만한 땅"은 이미 10년 전 외부 투자자들이 대거 매입했다. 서울 접근성이 좋은 서하남 일대 감북동 땅들은 대부분 창고나 유통센터, 농가용 주택 등으로 활용되고 있는데 땅 주인은 따로 있고 소유자 대부분은 외지인이다.
꼬박꼬박 월 임대료를 받고 있어 땅 파는 데 급할 이유가 없는 사람들이다. 인근 개발지 보상받은 주민들이 대토을 찾고있는데다 일반 투자자 들까지 몰려들고있어 매물찾기가 쉽지 않다.
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