[인터뷰] 김성철 부산재개발협회장 “부산 건설경기 심각, 규제완화 요청”

김성철 부산시 재개발정비사업 조합협회장

한강타임즈 윤종철 기자 = 대한민국 주택시장이 수도권과 지방 간 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 이유는 아파트 가격이다.

평균 20억원을 호가하는 수도권 아파트 가격에 비해 지방은 공사비 회수조차도 장담할 수 없기 때문이다.

최근 원자재 값 상승으로 공사비마저 급등한 상황에서 사업성이 없는 지방은 더욱 위축될 수밖에 없다.

대한민국 제2도시인 부산도 예외는 아니다. 실제로 부산지역 재개발 사업장들은 시공사를 찾지 못해 입찰이 잇따라 유찰되는 현상들이 발생하고 있다.

공사비 급등으로 1군 대형 건설사들조차도 부산지역에서 사업성을 내기 힘들다는 인식이 퍼지며 수주를 기피하고 있다. 부산에서 상급지로 손꼽히는 해운대구나 수영구 역시도 입지나 사업성이 불투명하면 예외 없다는 분위기다.

결국 신규 아파트를 건설하기 위해서는 아파트 가격을 띄우거나 공사비 비중을 낮추는 노력이 필요해 보인다.

그중 공사비를 줄이고 사업성을 높일 수 있는 방법 중 하나가 규제완화다. 용적률과 재개발ㆍ재건축 관련 공공기여 비율 등이 대표적이다.

본지와의 인터뷰에서 김성철 부산재개발협회장은 “최근 부산 건설경기가 심각한 상황인데도 부산시는 오히려 규제들을 추가해 많은 현장들이 어려움을 겪고 있다”며 “이에 기존용적율 완화와 공공시설부지 제공에 따른 용적률 인센티브 한도 완화 요구 수정요청 청원서를 제출했다”고 밝혔다.

이어 “최근에는 재개발정비사업 현장마다 교육청이 독립적으로 심의하는 심의 등으로 인한 갈등도 많이 발생하고 있다”며 “교육청과의 허가심의 과정 및 결정에 관련해 적용되는 법 개정을 위해서도 적극 나서겠다”고 덧붙였다.

다음은 김성철 부산재개발협회장과의 일문일답.

◆ 재개발조합협회 소개와 인사 한말씀.

부산광역시 재개발정비사업조합협회는 부산, 경남 최초의 재개발ㆍ재건축 협회로서 추진위원회 및 조합으로부터 신뢰받는 협회, 실질적 도움이 되는 협회가 되기 위해 노력하고 있다.

추진위원장, 조합장이 재개발사업의 속도를 높이기 위해 정보공유는 물론 상담, 교육, 재개발강의, 세미나 등 다양한 활동을 펼치고 있다.

◆ 재개발정비사업 조합협회의 주요 역할은 뭔가.

일반인들이 추진위원장 및 조합장이 되었을 경우 수많은 어려움에 직면하게 된다. 재개발정비사업 절차 및 이와 관련된 법률문제, 시공문제 등 재개발에 대한 충분한 지식과 경험이 없는 경우 더욱 그렇다.

그렇다보니 순탄할 것만 같은 조합의 추진업무 등이 내홍을 겪으며 허송세월을 보내다가 결국 조합원들이 그 피해를 입는 경우가 많다.

이러한 문제를 해결하기 위해 추진위원장, 조합장들에게 상담, 교육, 재개발 강의, 세미나 등을 통해 재개발사업은 원활하게 진행할 수 있도록 역량을 강화시키고 조합사업을 성공리에 마무리 할 수 있도록 곁에서 상시 도움을 주는 역할을 하고 있다.

특히 구청, 시청에 건의할 사항들을 모아서 청원서도 제출해 재개발사업의 문제점을 개선하는데 노력하고 있다.

재개발 현장에 실질적으로 필요하고 변경되어야 할 재개발 절차의 간소화 및 재개발의 사업을 저해시키는, 수정해야 할 도정법을 개정해 재개발 사업이 조속하게 성공적으로 진행될 수 있도록 다양한 노력을 기울이고 있다.

◆ 올해 부산시 재개발정비사업의 상황은 어떤가.

실수요자 및 투자자 대부분이 주택시장 진입을 주저하고 있어 전반적으로 위축돼 있는 상황이다.

부산지역 재개발사업장들이 시공사를 찾지 못해 입찰이 잇따라 유찰되고 있는 현장들이 발생하고 있고, 입찰 실패 및 재공고 참여 등 시공사를 못 구해 사업 지연이 되고 있는 상황이다.

미분양 물량은 이미 감당하기 어려운 수준인데 원자재 값 상승으로 공사비마저 급등해 1군 대형 건설사들은 부산지역에서는 사업성을 내기 힘들다는 인식이 퍼지고 있다.

1군 대형건사들이 지방에서 수주를 기피하는 현상이 지속된다면 아파트 값은 물론이고 서울과 지방의 개발 격차가 한층 커질 것이라는 우려도 나오고 있다.

실제로 건설사 원자재 값ㆍ인건비 부담으로 인해 지방에 미분양이 쌓이고 부동산 침체가 길어지면서 일부 건설 대기업은 부산을 포함한 지방 신규 사업장에 뛰어들지 않기로 한 걸로 알고 있다.

부산에서 상급지라 손꼽히는 해운대구나 수영구도 입지나 사업성이 불투명하면 “예외없다”는 분위기다. 서울ㆍ지방 개발 격차 확대에 대한 고심이 깊어지고 있는 상태다.

◆ 실제 현장에서 직면하고 있는 문제는.

여전히 ‘하이엔드’ 아파트를 고집하는 부산지역의 일부 사업장들은 시공사를 선정해 놓고도 공사비 문제로 씨름하다 시공 계약을 해지하기도 한다.

분양할 때 브랜드 값을 높인다고 하더라도 조합원들이 분담금을 감당하기 어려운 수준이라면 당장 사업 추진이 불가능하기 때문이다. 시공 계약을 해지한 뒤 다른 건설사와 시공 계약을 맺더라도 착공을 눈앞에 두면 또다시 증액된 공사비를 요구하기 십상이다.

건설·부동산 경기 침체가 끝나고 재건축, 재개발 사업이 본격화되기 시작하더라도 서울과 지방은 물론 부산 내에서도 양극화 현상이 뚜렷하게 나타날 것으로 예상되며 개발 격차를 완화하기 위한 정책 마련이 시급하다고 생각한다.

◆ 조합협회 차원에서는 어떤 노력을 기울이고 있나.

정부의 재건축ㆍ재개발 활성화 방침과는 달리 부산시는 오히려 규제들을 추가해 많은 현장들이 어려움을 겪고 있는 실정이다.

시가 추진중인 부산시 2030도시 및 주거환경정비기본계획과 정비사업 사전타당성 검토 가이드라인 세부기준의 동시적용이 피해사례다.

이에 부산재개발협회 차원에서 2030도시 및 주거환경정비기본계획 개선요구 및 수정요청서를 제출한 상태다. 여기에는 기준용적률 완화 및 공공시설부지 제공에 따른 용적률 인센티브 한도완화요구 및 수정요청 등의 내용이 담겼다.

◆ 협회장으로서 가장 관심을 가지고 있는 현안 문제가 있다면.

재개발정비사업 현장마다 교육청이 독립적으로 심의하는 심의 등으로 인해 갈등이 많다. 사실 교육청의 과도한 요구가 문제다.

예전에는 재개발이 활성화되고 분양가가 높다보니 교육청의 요구조건을 전부 수용해도 조합원들이 큰 손해를 보지 않는다는 심리가 있었으나 지금은 그렇지 않다.

재개발 사업이 성공한다 해도 조합원들이 조합원분담금의 납부 등으로 큰 혜택이나, 이익을 보기는 어려운 실정이다.

그럼에도 불구하고 교육청은 예전에 재개발조합과의 협상을 그대로 답습하는 상황이라 조합 측에서 보면 교육청의 무리한 요구로 밖에 볼 수 없다.

그래서 저희 협회는 교육청의 허가심의 과정 및 결정에 관련해 적용되는 법개정이 필요하다고 생각해 국회와 부산시 및 교육청과 협의, 연계해 법을 개정할 수 있도록 노력해 나갈 예정이다.

◆ 앞으로의 포부가 있다면.

올해 7월경 부산재개발협회에서 주관하는 재개발사업 강의를 개최한다. 부산ㆍ경남 추진위원회 및 조합의 추진위원장, 조합장, 임직원들을 대상으로 접수를 받아 매주 수요일 각종 개재발 진행 과정에 필요한 모든 단계에 관련된 강의를 진행할 예정이다. 강의는 6개월 코스로 준비해 총강의 24개 강좌를 만들어서 진행할 계획이다.

특히 교육이수 후 도시개발사 시험을 응시해 합격하면 국토건설부에서 인정하는 1급도시개발사 자격증을 부여하는 제도를 마련했다.

많은 재개발관련자들이 재개발에 대해 정확히 알고 이를 활용해 재개발사업이 원활히 진행되어 조합사업이 성공할 수 있도록 강의를 준비할 예정이다.

이를 통해 부산재개발협회가 명실상부한 부산, 경남 최고의 재개발협회로서 많은 재개발조합사업에 도움이 되도록 할 것이며, 부산시, 울산시, 창원시 등 행정관청과 재개발관련 규칙 및 절차 등을 논의하고 협력해 간소화 해 나가고 재개발사업이 더욱 더 속도를 낼 수 있도록 노력해 나갈 생각이다.

◆ 조합이나 조합원들에게 당부하고 싶은 말은.

재개발 사업이 성공하기 위해서는 조합원들이 단합해 조합장과 집행부와 함께 나가야 한다. 그러나 많은 재개발조합에서 이권세력들이 개입해 허위사실유포 등으로 정상적으로 일하고 있는 조합장을 해임시키는 등 결국 자리싸움으로 번지고 있다.

이는 법적 소송으로 이어지면서 조합사업이 지연되고 그 피해는 결국 조합원들이 볼 수밖에 없는 상황으로 이어진다는 점을 반드시 명심해야 한다.

조합설립 후 조합장이 선출되면 조합원들은 외부 이권세력들의 허위사실을 믿지 마시고 조합장과 집행부와 의논하고 함께 힘을 합쳐서 사업이 계속 원만히 진행되도록 다함께 노력해 주실 것을 당부드린다.